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    通知公告:

    物业环境管理

    1、简述物业环境管理包括哪些内容?

    答:物业环境管理包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。

    第一节 清洁卫生管理

    1、简述清洁卫生服务的内容?

    答:物业的清洁卫生服务的基本内容有:

    (1)建筑外公共区域清洁;

    (2)建筑物内公共区域清洁;

    (3)垃圾收集与处理;

    (4)管道疏通服务;

    (5)外墙清洗;

    (6 )泳池清洁;

    (7)上门有偿清洁服务;

    (8)专项清洁工作。

    2、简述清洁卫生管理的基本方法有哪些?

    答:清洁卫生管理的基本方法有:

    (1)清洁卫生操作的基本方法有

    清洁卫生操作的基本方法包括:全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、泳池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。

    (2)清洁卫生服务管理的基本方法

    清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类:外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施;自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

    3、简述清洁工作的日常管理方法与要点?

    答:清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成,其中日检应覆盖小区主要实内外公共区域。检查的主要部位有:建筑物的内外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。

    同时还要区分物业类型,注意检查以下方面:

    (1)多层小区

    ①室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水;

    ②绿化带内垃圾杂物;

    ③楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物;

    ④业主信报箱上部的积尘;

    ⑤楼梯扶手积尘;

    ⑥室外公共区域的垃圾杂物;

    ⑦公共区域各类乱张贴;

    ⑧停车蓬(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘;

    ⑨清洁工仪容仪表及工作纪律等;

    此外,北方地区冬天还应重点检查道路积雪,积冰情况,及时清扫积雪、避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。

    (2)高层小区及写字楼

    ①大堂地面光泽度,各公共区域地脚线积尘;

    ②室外沙井及排水明沟内烟头等杂物、积水;

    ③各类机房,设备房内的积尘;

    ④公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴;

    ⑤电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物、积水;

    ⑥信报箱、窗台上平面积尘;

    ⑦绿化带、花坛内垃圾杂物;

    ⑧地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等;

    ⑨清洁工仪容仪表及工作纪律等。

    第二节 白蚁及卫生虫防治

    1、简述白蚁的防治方法有哪些?

    答:白蚁的防治方法有:挖巢法、药杀法、诱杀法、生物防治法。

    (1)挖巢法:挖巢法是根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖出的办法。

    (2)药杀法:药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物,是出入的白蚁身上沾上白蚁药粉,药粉通过相互传染传递给其他白蚁,导致整巢白蚁中毒死亡。

    (3)诱杀法:诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。

    (4)生物防治法:利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。

    2、简述其他虫害的防治?

    答:(1)鼠害的防治方法主要有:防鼠、化学灭鼠、器械灭鼠、生物灭鼠。

    (2)灭蚊的方法主要有:环境治理、药杀。

    (3)灭蝇(ying)的方法主要有:环境治理、诱杀、药杀。

    (4)灭蟑的方法主要有:

    ①对建筑物各种孔缝进行堵眼;(填缝堵眼)

    ②严格控制食物及水源,及时清理生活垃圾,消除蟑螂食物;(清理垃圾)

    ③彻底整顿室内卫生,清除残留卵夹,控制和减少高峰季节的蟑螂密度;(搞好卫生)

    ④利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等化学防治。(药杀)

    第三节 绿化管理

    1、简述物业绿化管理的基本内容?

    答:物业绿化管理的基本内容包括:

    (1)日常管理

    绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。另外,日常管理中还包括园林建筑小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。

    (2)翻新改造

    绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。

    (3)花木种植

    花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。

    (4)环境布置

    环境布置是指节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置。

    (5)绿化有偿服务

    绿化有偿服务是利用物业管理物业服务企业所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、物业使用人甚至是物业管理区域外其他单位的绿化有偿服务。

    2、简述各类物业的绿化管理要求?

    答:各类物业的绿化管理要求包括基本要求和针对性要求。

    (1)基本要求是:保持植物正常生长;加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造、减少人为践踏对绿化造成的危害;创建社区环境文化,加强绿化保护宣传。

    (2)针对性要求:不同类型的物业,应根据物业不同特点和要求实施针对性管理。

    ①酒店及会所绿化

    a、合理划分工作范围;

    b、灵活调整工作时间。

    ②学校绿化管理

    对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域,应采用精品式管理,对绿篱、灌木等进行人工造型修剪,及时清除残花败叶,保持绿化环境整洁、富于生气;

    对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及全校的大乔木则宜采用自然式的管理,保持树形生长自然,以保持学校绿化环境的幽静、协调。

    ③医院绿化

    医院绿化管理时,要对园林绿化植物的保洁、清残及植物长势进行重点管理。避免过多的人为修剪,保持植物良好的长势,创造清新、幽雅、舒适的环境。

    ④机关单位的绿化

    机关单位的绿化管理要求庄严、整洁、高雅。多做规则式设计,比较讲究立体空间的垂直绿化。修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。

    ⑤工厂绿化

    工厂绿化植物受周围环境影响较大,其植物绿化功能以环保为主,在植物选用上多选用生长快,成活率高、抗性强的树种。绿化管理中,要注意合理浇水,尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物,而尽量使用自然水。

    ⑥大型公共物业绿化

    大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点、在进行绿化管理时必须注意:

    a、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。

    b、不宜使用果树或大花植物做绿化。

    c、植物养护应注意绿地的维护、避免人为因素造成植物损坏。

    3、简述各类绿化植物检查日常管理的方法?

    答:日常管理的方法包括:建立健全绿化管理制度、明确日常绿化检查内容与检查重点。

    各类绿化植物检查重点内容:

    (1)乔木

    虫害、病害的情况;攀爬及寄生植物情况;有无枯黄枝及折断枝;植物长势及肥水情况;植物修剪状况。

    (2)灌木植物虫害、病害的情况;有无攀爬及寄生植物;植物肥水状况;有无枯黄枝及折断枝;植物修剪、造型状况、植物生长势;松土除草状况等。

    (3)绿篱及造型植物

    虫害、病害情况;修剪造型情况;有无寄生或杂生植物、杂草;施肥及水分状况;有无枯黄枝、空堂、空脚现象;生长势;有无垃圾杂物等。

    (4)地栽花卉

    有无残花、观花植物结果枝、黄叶;有无虫害、病害;施肥及水分状况;有无枯黄枝;植物花后修剪状况;生长势;松土除草;有无垃圾杂物等。

    (5)草坪

    杂草状况;修剪是否及时;施肥、淋水是否合理;表面平整度、秃斑;垃圾杂物。

    (6)绿化保洁

    草坪内垃圾杂物及落叶;灌木及绿篱下落叶杂物;地栽花卉内垃圾杂物;有机肥料裸露情况;花盆花槽内烟头等杂物;室内花木叶面是否积尘等。

    (7)棕榈(zhonglu:及棕树)科植物

    枯黄叶能否及时清除;花苞及花果枝及时清除;病虫害情况等。

    (8)花卉

    花坛摆设造型、花坛植物的残花清理情况、花坛卫生等。

    (9)植物枯黄叶情况、植物叶面积尘情况、植物盆内杂物清理情况、植物生长情况等。

    第八章 物业环境管理

    1、简述物业环境管理包括哪些内容?

    第一节 清洁卫生管理

    1、简述清洁卫生服务的内容?

    2、简述清洁卫生管理的基本方法有哪些?

    3、简述清洁工作的日常管理方法与要点?

    第二节 白蚁及卫生虫防治

    1、简述白蚁的防治方法有哪些?

    2、简述其他虫害的防治?

    第三节 绿化管理

    1、简述物业绿化管理的基本内容?

    2、简述各类物业的绿化管理要求?

    3、简述各类绿化植物检查日常管理的方法?

    案例题

    案例一

    某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用15年的住宅小区,建筑面积60万m2,以高层建筑为主。最近一段时间业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多,特别是蚊子,建议物业服务企业采取一些措施。

    问题:

    1、产生上述情况的可能原因有哪些?

    答:产生上述情况的可能原因是环境脏乱导致。其中,积水较多是孳生蚊蝇的主要原因,有食物是老鼠较多的原因。

    2、应采取怎样的措施来解决这一问题?

    答:(1)蚊子防治方法包括:加强环境治理。及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,对于大面的积水,若无法投药,则可适当养鱼,让水中的鱼将蚊子幼虫吞食;对于小面积的积水,一般通过排水或加药来杀灭幼虫。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。

    为了达到群防群治,物业服务项目机构除应定期清理积水,保持卫生及适当喷杀成蚊外,还应该积极做好“四害”(鼠、蚊、蝇、蟑)知识宣传,发动业主做好自家的清洁卫生,消除“四害”孳生场所。

    (2)鼠害的防治方法主要有:防鼠、化学灭鼠、器械灭鼠、生物灭鼠;同时加强宣传教育,取得业主配合。

    (3)蝇的防治方法包括:环境治理;诱杀;药杀。

    案例二

    陈大妈居住在某小区,2011年10月的某天下午晚饭后,陈大妈在小区活动区域内进行锻炼,广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至,树叶以落,枯枝清晰可见。突然,一阵旋风刮来,枯枝纷纷坠落,来不及躲闪的陈大妈被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把陈大妈送到医院。

    问题:

    1、请问物业服务企业对小区内老杨树是否有管理义务?如果没有管理义务,说明为什么?

    答:物业服务企业对小区内的老杨树有管理义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理,老杨树属于绿化范围,故物业服务企业对小区的老杨树有管理义务。

    2、物业服务企业对小区内老杨树是否有管理义务,其基本要求有哪些?

    答:有管理义务,绿化管理的基本要求包括:

    (1)保持植物正常生长;

    (2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;

    (3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏对绿化造成的危害。

    (4)创建社区环境文化,加强绿化保护宣传。

    3、对于此案的树木致人受伤,物业服务企业是否应该承担赔偿责任?

    答:对于此案的树木致人受伤,物业服务企业应负赔偿责任。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂,已经给树周围的人构成人生和财产伤害的威胁,而物业服务企业作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝,为及时采取适当措施,故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

    案列三

    某商住楼业主小高在经过其所住的商住楼大堂时,因地面有油渍(zi)地滑而摔倒在地,造成骨折住院,花费医疗费用数千元。小高认为其摔倒主要是因为地面油渍地滑,因此,物业服务企业应负担一定责任,赔偿其医疗费、误工费和精神损失费。

    问题:

    该物业服务企业是否应承担责任。为什么?

    答:该物业服务企业应该承担责任。具体分析如下:

    物业服务企业对其大堂具有管理责任。物业服务企业应该对建筑物内公共卫生进行清洁。包括:大堂清洁、地面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。对公共场所应该跟踪保洁,做到无积物、无果皮、无纸屑(xie)、无痰迹等等。对大堂清洁要求地面光洁、晶面研磨光泽均匀等。应保证行人在大堂内正常行走的安全,故若经证实小高摔倒却因大堂地面湿滑造成,而物业服务企业对此面有油渍湿滑发现处理不当或不及时,或未设明显警示标志等提醒行人,则应承担赔偿责任。

    案例四

    华贸小区为2011年新建的一个多层住宅小区,但是,近日有业主频频向管理处反映楼道卫生很差。于是,管理处服务中心安排事务助理现场查看,发现楼梯间走廊确实存在一些纸屑、花生壳等垃圾。管理处马上找到清洁管理负责人,将现场清理干净后问其原因时,负责人解释此楼道负责打扫的工作人员今天有事情请假没有打扫。

    问题:

    1、假如你是某物业管理公司的环境管理人员,负责环境卫生和绿化管理工作,请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。

    答:(1)清洁卫生服务的主要内容有:

    ①建筑物外公共区域卫生;

    ②建筑物内公共区域卫生;

    ③垃圾收集与处理;

    ④管道疏通服务;

    ⑤外请清洗;

    ⑥泳池清洁;

    ⑦上门有偿清洁服务;

    ⑧专项清洁服务。

    (2)物业绿化管理的基本要求是:

    ①保持植物正常生长;

    ②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;

    ③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏对绿化造成的危害。

    ④创建社区环境文化,加强绿化保护宣传。

    2、作为一个多层小区,日常的清洁工作应该注意检查哪些方面?

    答:作为一个多层小区,日常的清洁工作应注意以下几方面的检查:

    ①室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水;

    ②绿化带内垃圾杂物;

    ③楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物;

    ④业主信报箱上部的积尘;

    ⑤楼梯扶手积尘;

    ⑥室外公共区域的垃圾杂物;

    ⑦公共区域各类乱张贴;

    ⑧停车蓬(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘;

    ⑨清洁工仪容仪表及工作纪律等;

    此外,北方地区冬天还应重点检查道路积雪,积冰情况,及时清扫积雪、避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。

    3、案例中,由于工作人员休息,是否可以当天不进行清洁?

    答:不可以。清洁工作应严格按照《物业服务合同》的清洁频率和标准操作。如工作人员请假应迅速安排其他人员进行打扫,如有不符合要求,应严格按照相关约定和制度进行处罚。

    案例五

    乱派招贴是市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延于城市的大街小巷,并被人戏称为城市的“牛皮癣”。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的A花园,也未能幸免。该小区管理处欲下大力气加以整治,力求开辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在刘内乱活塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象,却屡禁不止。实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况:一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为;三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。

    问题:

    1、请问物业服务企业在环境管理方面的重点是什么?

    答:物业服务企业应在环境管理上重点做好以下工作:

    (1)清洁卫生服务;

    (2)绿化管理服务。

    2、请根据案例中的情况制定管理办法?

    答:物业管理公司可以采取以下几种方法进行管理:

    (1)疏导管理。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告橱窗,为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。

    (2)说服教育。发现楼内派发广告,当即按照广告上的联系渠道,或打电话要人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事。

    (3)对屡教不改的强制管理。某些单位不听劝诫继续乱派广告,就把列入“黑名单”,严格限制这些单位在花园内的经营活动,直至其作出保证,并确实校正了自己的违规行为为止。

    公司电话:
    0351-7898985
    AG体育装饰电话:
    0351-7898981
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